Czym zadatek różni się od zaliczki i kaucji?

Wiele osób spotkało się w swoim życiu prywatnym lub zawodowym z pojęciem zadatku, zaliczki i kaucji. Wszystkie trzy na pozór niewiele różnią się od siebie. W każdym takim wypadku - niezależnie czy to jest zadatek, zaliczka czy kaucja - dochodzi do przekazania drugiej stronie określonej sumy pieniężnej. To, co się dzieje dalej z tego rodzaju wpłatami zależy właśnie od wybranej przez kontrahentów instytucji.

Często mylone

Największe problemy sprawia odróżnienie zadatku od zaliczki. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 K.c.).

Tego rodzaju konsekwencji nie pociąga za sobą wręczenie zaliczki, która stanowi świadczenie pieniężne na poczet ceny (np. sprzedaży), czy wynagrodzenia. W przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku lub gdy któraś ze stron od niej odstąpi, kwota ta staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel świadczenia nie został bowiem osiągnięty (art. 410 § 2 K.c.). Osoba, która wpłaciła zaliczkę, uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 K.c.).

Nazwa nie bez znaczenia

Zaliczka nie zabezpiecza więc wykonania umowy tak jak zadatek. Jeżeli np. jedna ze stron odstąpi od umowy, zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona, choć oczywiście strony mogą postanowić inaczej i nadać zaliczce np. cechy charakterystyczne dla zadatku. W klasycznej konstrukcji (gdy brak odmiennych postanowień) jedynie zadatek dyscyplinuje obie strony umowy do jej wykonania, natomiast zaliczka przynosi jednostronną korzyść stronie przyjmującej wpłatę, będąc formą bezpłatnego kredytowania.

Choć różnice odnośnie skutków prawnych zadatku i zaliczki są wyraźne, to często odpowiedź na pytanie, z jakim zastrzeżeniem mamy w konkretnym przypadku do czynienia nie jest już niestety taka prosta. Najlepszym dowodem na to są liczne procesy sądowe wszczynane na tym tle. Analiza orzecznictwa prowadzi do wniosku, iż wcale nie bez znaczenia jest, czy strony zastrzegające zapłatę z góry określonej kwoty posłużą się nazwą "zadatek" czy innym terminem, jak np. "zaliczka". Użycie tego ostatniego wyrazu może bowiem przemawiać na rzecz odmiennego zastrzeżenia umownego, które wyłączałoby zastosowanie przepisów o zadatku (art. 394 K.c.).

Kontrowersje wokół zadatku

Strony umowy mogą inaczej niż zostało to przewidziane w Kodeksie cywilnym określić konsekwencje wręczenia zadatku, w tym postanowić, że w razie niewykonania umowy przez jednego z kontrahentów, drugi będzie miał prawo od niej odstąpić i żądać zwrotu potrójnej kwoty zadatku. W wyroku z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07, Sąd Najwyższy dopuścił możliwość wpłacenia zadatku także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Jednakże w wielu innych orzeczeniach opowiadano się za tzw. realnym charakterem zadatku, twierdząc, że kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 K.c. (por. wyroku SN z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 479/06).

Dlatego też, dla większego bezpieczeństwa, strony, które przewidują obowiązek uiszczenia zadatku w terminie późniejszym niż moment zawarcia kontraktu, powinny przewidzieć również wyraźnie konsekwencje niewykonania umowy przez jedną z nich, np. przepisując zasady przewidziane w art. 394 K.c.

Czym jest kaucja?

Podobnie jak zadatek kaucja ma na celu wzmocnienie umowy, jednak w odróżnieniu od zadatku i zaliczki kaucja nie stanowi świadczenia na poczet umowy. W razie wykonania umowy zadatek (podobnie jak zaliczka) ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, podlega zwrotowi (art. 394 § 2 K.c.). Tymczasem kaucja przekazywana jest na wskazany w umowie okres i stanowi zwykle zabezpieczenie zarówno na wypadek niewykonania, jak i nienależytego wykonania wynikających z umowy zobowiązań. Do tego dochodzi nierzadko dodatkowy cel kaucji, jakim jest zagwarantowanie sprawnego usuwania wad stwierdzonych w okresie rękojmi lub gwarancji.

Po upływie tego okresu, który często odpowiada okresowi rękojmi lub gwarancji, w braku uchybień w realizacji zobowiązań umownych lub wynikających z rękojmi lub gwarancji, kaucja jest zwracana. Stąd zabezpieczenie to określa się mianem kaucji gwarancyjnej. Z kaucją mamy najczęściej do czynienia w umowach o dzieło i w umowach o roboty budowlane, a także, w nieco odmiennym charakterze, w umowach najmu (jako kaucja mieszkaniowa). Nie ma jednak przeszkód, aby kaucja pojawiła się tam, gdzie zwykle dochodzi do wręczenia zadatku czy zaliczki, a więc np. przy sprzedaży, dostawie czy umowie przedwstępnej.

Z uwagi na brak regulacji prawnej (jak to jest w przypadku zadatku) strony powinny w umowie możliwie dokładnie określić:

• sposób wniesienia kaucji, co może nastąpić np. jednorazowo przy lub po zawarciu umowy bądź niejako w ratach poprzez odpowiednie potrącenia z faktur częściowych,
  
• wysokość kaucji,
  
• zabezpieczane w ten sposób roszczenia, np. z tytułu kar umownych, nienależytego wykonania umowy, rękojmi lub gwarancji,
  
• zasady przechowywania i późniejszego zwrotu kaucji, w tym zwłaszcza kwestię ewentualnego oprocentowania czy waloryzacji (w braku postanowień w tym względzie kaucja powinna zostać zwrócona w kwocie nominalnej - nie dotyczy to jednak kaucji mieszkaniowej określonej przepisami chroniącymi lokatorów),
  
• termin, w jakim dojdzie do zwrotu kaucji.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).